Анализ рынка услуг по управлению многоквартирными домами в городе Щигры за 2009, 2010 годы

Анализ состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городе Щигры проведен в соответствии с Порядком проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным Приказом ФАС России от 28.04.2010 № 220 «Порядок проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке» (далее – Порядок), а также методическими рекомендациями ФАС России по подготовке анализа состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах (далее Методические рекомендации).

Цель исследования  – анализ проводится в связи с поступлением в адрес  управления Федеральной антимонопольной службы по Курской области (далее Курское УФАС) заявления жителей города Щигры о нарушении антимонопольного законодательства, в целях установления наличия (отсутствия) доминирующего положения хозяйствующих субъектов на рынке, что необходимо для решения вопроса о наличии (отсутствии) признаков нарушения антимонопольного законодательства.

Временным интервалом проводимого исследования являются периоды 2009, 2010 годы. 

Продуктовые и географические границы товарного рынка.

В целях проведения данного исследования продуктовыми границами рынка будут являться услуги по управлению многоквартирными домами.

Под услугами по управлению многоквартирными домами следует понимать оказываемые управляющей организацией работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам жилых помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности данной услуге соответствует код 70.32.1 «Управление эксплуатацией жилого фонда», который включает: деятельность по надзору за состоянием и эксплуатацией жилого фонда; деятельность учреждений по сбору  арендной платы за эксплуатацию жилого фонда.

Услуга по управлению многоквартирными домами имеет четкую привязку к территории потребления, т.е. покупатель может удовлетворить свою потребность в получении данной услуги только на той территории, где расположен объект недвижимости – многоквартирный дом, которым необходимо управлять.

Покупателями на рынке управления многоквартирными домами является население, проживающее на территории определенного муниципального образования. 

Таким образом, исследование рынка услуг по управлению многоквартирными домами в данном обзоре проводится в городе Щигры.

Состав хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке.

        На исследуемом товарном рынке услуги по управлению многоквартирными домами предоставляют следующие организации:

1)     Управляющие организации – организации любой формы собственности и организационно правовой формы, обеспечивающие благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме  (домах), а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме.

2)    Товарищества собственников жилья (ТСЖ) - некоммерческие организации, объединения собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества  с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности,  заключаются на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Потребителями услуг по управлению многоквартирными домами являются потребители коммунальных услуг – граждане, использующие коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

        По данным, представленным администрацией города Щигры, учет многоквартирных домов в муниципальном образовании «город Щигры» ведется в соответствии с определением многоквартирного дома, данном в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»,  утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г № 47. В ходе исследования использовались данные по многоквартирным домам, в соответствии с указанным Положением: совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

        На основании сведений, полученных Курским УФАС от администрации города Щигры в исследуемом  временном периоде 2009-2010 годы на рынке услуг по управлению многоквартирными домами действуют следующие организации: 

1.        ООО «Щигровская управляющая компания Жилищно-коммунального хозяйства (далее ООО «ЩУК ЖКХ»);

2.        Товарищество собственников жилья «Надежда» (далее ТСЖ «Надежда») осуществляет управление жилищным фондом в  1  доме.

       Следует отметить, что ТСЖ тридцати пяти многоквартирных домов передали все функции по управлению жилищным фондом управляющей организации       ООО «ЩУК ЖКХ. Кроме этого непосредственное управление жилищным фондом осуществляется собственниками помещений, так в 2009г. – 35, в 2010г.- 42 многоквартирными домами. Жилищный фонд, способ управления которым не выбран, составляет в 2009г. – 74, в 2010г. – 125 многоквартирных дома. 

       Объем рынка услуг по управлению многоквартирными домами и доли хозяйствующих субъектов на рынке.

       В целях определения объема рынка услуг по управлению многоквартирными домами и долей хозяйствующих субъектов, по данным администрации г. Щигры были заполнены следующие таблицы.

Таблица 1. Распределение жилищного фонда (многоквартирных домов) по способам управления 

*- количество многоквартирных домов.

**- в т.ч. жилищный фонд 35 многоквартирных домов ТСЖ общей площадью в 2009г. - 50,49 тыс.м², в 2010г. – 50,54 тыс.м²,  которые  заключили договоры с управляющей компанией  на управление жилищным фондом.

Таблица 2. Распределение многоквартирных домов по способам управления (в процентном соотношении) 

*- многоквартирных домов.

**- в т.ч. жилищный фонд 35 многоквартирных домов ТСЖ общей площадью в 2009г. - 50,49 тыс.м², в 2010г. – 50,54,  которые  заключили договоры с управляющей компанией  на управление жилищным фондом.  

Согласно данным, содержащимся в таблицах №1 и №2 основным способом управления многоквартирными домами в городе Щигры является управляющая организация.

Общий объем жилищного фонда г. Щигры составляет в 2009г. – 206,6 тыс. мІ,  в 2010г. – 219,5 тыс. мІ, количество многоквартирных домов составляет                    в 2009г. – 336 шт., в 2010г. – 386 шт.

Крупнейшим участником рынка услуг по управлению многоквартирными домами г. Щигры по итогам 2009, 2010 годов является ООО «ЩУК ЖКХ». Доля объема жилищного фонда (тыс.мІ), находящегося в управлении ООО «ЩУК ЖКХ», составляет в 2009г. – 91,96 %, в 2010г. – 85,6 % от общего объема жилищного фонда города Щигры.

На долю ТСЖ приходится в 2009г. – 0,19 %, в 2010г. – 0,18 % жилищного фонда. Непосредственное управление собственниками помещений составляет         в 2009г. – 2,07 %, в 2010г. – 2,64 %.

Необходимо отметить, что жилищный фонд 35 многоквартирных домов общей площадью в 2009г. - 50,49 тыс.м², в 2010г. – 50,54 тыс.м², в которых образованы ТСЖ, находится в управлении управляющей организации ООО «ЩУК ЖКХ».

Жилищный фонд, способ управления которым не выбран, в исследуемом периоде составляет  2009г. – 5,78 %,  2010г. – 11,58 % доли от общего объема жилищного фонда.

В результате проведенных общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, в соответствии с требованиями Жилищного Кодекса РФ в управление управляющей организации был передан жилищный фонд в объеме  2009г. - 50,49 тыс.м², 2010г. – 50,54 тыс.м², что составляет в процентном соотношении в 2009г. – 91,96 %, в 2010г. – 85,6 % от общего объема жилищного фонда города Щигры.

Открытые конкурсы по отбору управляющих  организаций для управления многоквартирными домами, в порядке, предусмотренном постановлением Правительства РФ от 06.02.2006г. №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» в исследуемом периоде не проводились.

 Таблица 3. Состав хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами

 *не публикуется 

       Основной объем жилищного фонда многоквартирных домов города Щигры находится в управлении управляющей организации. ТСЖ обслуживает жилищный фонд  только одного дома.

         Уровень концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами.

       Расчет долей хозяйствующих субъектов на исследуемом рынке позволяет определить количественный показатель структуры товарного рынка – индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI). Указанный индекс рассчитан, исходя из данных таблицы 3, и за исследуемый временной период составил в 2009г. - HHI = 8494,4, в 2010г. - HHI = 7468,5. Следовательно, рынок услуг по управлению многоквартирными домами в городе Щигры является монополизированным, высококонцентрированным. Ведущее место на нем занимает ООО «ЩУК ЖКХ», с долей в 2009г. – 91,96 %, в 2010г. – 85,6 % от общего объема рассматриваемого рынка.

       Барьеры  входа на рынок услуг по управлению многоквартирными домами.

       Административных барьеров на территории города Щигры не выявлено.

       В качестве экономических барьеров входа на рынок услуг по управлению многоквартирными домами следует выделить следующие экономические ограничения, такие как:

- отсутствие необходимых оборотных средств у вновь выбранных субъектов управления многоквартирным домом для надлежащего исполнения своих обязательств (т.е. субъект управления, приступая к выполнению своих функций, несет соответствующие расходы, возмещение которых сразу невозможно);

- несвоевременная оплата потребителями коммунальных услуг, низкая платежеспособность населения;

- недостаточная материально-техническая база и отсутствие средств для ее формирования (для субъектов управления, самостоятельно занимающихся содержанием и ремонтом общего имущества);

-   отсутствие системы подготовки квалифицированных кадров для данной сферы.

       Помимо экономических ограничений на указанном рынке сдерживающими факторами являются:

-   неготовность собственников жилья к переходу на новые формы управления жилищным фондом;

-   низкая информированность населения о требованиях и положениях жилищного законодательства.

        Оценка  состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами г. Щигры

       В рамках проведения анализа состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городе Щигры за 2009, 2010 годы Курское УФАС России пришло к выводу, что рассматриваемый рынок относится к рынкам    с недостаточно развитой конкуренцией.

       По итогам анализа 2009, 2010 годов Курским УФАС установлено, что рынок услуг по управлению многоквартирными домами в городе Щигры является монополизированным, высококонцентрированным. Доминирующее положение на нем занимает ООО «ЩУК ЖКХ» с долей в 2009г. – 91,96 %, в 2010г. – 85,6 % от общего объема рассматриваемого рынка.

       Согласно информации, представленной Администрацией города Щигры в дальнейшей перспективе развития рынка услуг по управлению многоквартирными домами будут направлены действия на продолжение работы по созданию ТСЖ до 20 % от общего количества многоквартирных домов.